استفاده از حساب بازنشستگی خود مدیریتی برای سرمایه گذاری در ملک مسکونی
در حال حاضر شرائط سخت ناشی از ویروس کرونا ناچارا امکان استفاده زودرس از حساب بازنشستگی را برای افراد حائز شرائط فراهم آورده که اتفاقا فرصت خوبی برای بررسی امکان استفاده از این حساب در سرمایه گذاری طولانی مدت در ساختمان هم می‌باشد. چه بسا که در این فرصت به دست آمده، همه ما وضعیت مالی آینده خود و امکان استفاده از حساب بازنشستگی خود مریریتی و سرمایه گذاری در ملک مسکونی را مرور و بررسی کنیم. حساب بازنشستگی خود مدیریتی، حسب خاصی است که طبق قوانین مربوطه افرد میتوانند با در دست گرفتن مدیریت حساب بازنشتگی خود، موجودی بازنشستگی خودشان را در ملک مسکونی سرمایه گذاری کنند.
نکته مهم اولیه این است که سرمای گذاری از حساب بازنشستگی در ملک مسکونی از نقطه نظر وام بانکی، مالیات و نحوه دسترسی به درامد حاصله کاملا با خرید ملکی که به منظور استفاده شخصی یا سرمایه گذاری خریداری میشود متفاوت است. ولی با توجه به شاخصهای مالی فعلی منجمله بهره بانکی پایین، تخفیف‌های مالیاتی، و آسیب پذیری بازار سهام، گزینه استفاده از حساب بازنشستگی در مسکن حائز اهمیت و قابل بررسی است. البته همانطور که آقای ژولی دلان مدیر موسسه ک‌پ‌م‌گ اظهار داشته، این بررسی باید مطابق با شرائط اختصاصی و مالی افراد انجام بگیرد و نمیتوان یک نسخه عمومی برای همگان صادر کرد. افراد باید از شرائط مالی و دامنه ریسک پذیری خود آگاهی کامل داشته باشند تا بتوانند یک استراتژی سرمایه گذاری پایدار و موفقی برای خود طراحی کنند. به همین خاطر توصیه میشود که علاقمندن به این سرمایه گذاری با کارشناسان مجرب و آگاه به امور مالی مشورت نمایند.
فرایند کلی
SMFS, (ایجاد یک حساب تحت عنوان حساب بازنشستگی خود مدیریتی (س م س ف
با ایجاد حساب س م س ف، شما نحوه مدیریت سرمایه بازنشستگی خود را تحت کنترل خودتان در میاورید. کنترل و مدیریت حساب بازنشستگی و اینکه شما میتوانید این سرمایه را در خرید ملک به کار بیندازید، یکی از دلائل جذاب در س م س ف می‌باشد. در این مدیریت شما میتوانید ملک مورد دلخواه و حائز شرائط را خریداری کرده و آنرا مشابه یک روند معمولی مسکن سرمایه‌ای وارد بازار اجاره بکنید و حتی ممکن است بخواهید آنرا بازسازی کنید و در نهایت نظاره گر رشد پروفایل و سرمایه خود باشید. این یک سرمایه گذاری متداول هست که در مرحله بازنشستگی افراد میتوانند از آن بهره‌مند شوند.
نقدینگی لازم
این سرمایه گذاری از نظر شرائط وام با خرید ملکی که به منظور سکونت خود در نظر گرفته میشود، متفاوت بوده و به همین خاطر بانکها انتظار دارند که حد اقل ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزش ملک از طرف سرمایه گذار تامین شود. با توجه به این ارقام و قیمت مسکن در سیدنی به عنوان مثال، موجودی شما در حساب بازنشستگی باید حد اقل ۲۰۰،۰۰۰ دلار باشد. در غیر این صورت موسسات مالی تمایل چندانی به ریسک و اعطا وام در این مورد نشان نمیدهند. در واقع این موسسات باید از بازگشت سرمایه خود و رشد سرمایه متقاضی اطمینان داشته باشند. علاوه بر این در صد بهره وام بانکی هم نسبت به سرمایه گذاری در ملک مسکونی شخصی بالاتر است.
دقت در خرید ملک
به منظور حفاظت از سرمایه بازنشستگی شما و رشد قابل قبول آن، پیدا کردن ملک مناسب سرمایه گذاری بسیار حیاتی است و باید با تحقیق و تفحص کافی، دقت لازم به کار گرفته شود. به همین منظور، باید مناطقی را انتخاب کنید که به لحاظ تاریخی رشد خوبی داشته و تقاضا برای مسکن در آنجا بالا باشد. به عبارت دیگر از سرمایه گذاری در مناطقی که در آن عرضه واحدهای مسکونی بیش از تقاضا هست پرهیز کنید. از عوامل مهم دیگر در انتخاب محل، میتوان به امکانات محلی مثل ایستگاه قطار و اتوبوس، مدارس و فروشگاه‌ها و بازار کار اشاره نمود اینها عواملی هستند که با افزایش جذابیت سکونت در منطقه باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن میشود .به این ترتیب چنانچه با دقت کافی ملکی را در مکان مناسب خریداری کنید مسلما سرمایه شما با رشد چشمگیر، بهره بانکی را به راحتی پوشش خواهد داد، که این خود یک دست آورد خوبی در این سرمایه گذاری محسوب میشود.
سن مناسب سن مناسب سرمایه گذاران
سرمایه گذاری در مسکن اصولا یک سرمایه گذاری بلند مدت هست و حد اقل باید یک دوره ده ساله در نظر گرفت تا بتوان با پشت سر گذاشتن نوسانات مقطعی بازار، فرصت مناسب برای بهینه کردن رشد سرمایه را فراهم نمود. بنابرین چنین سرمایه گذاری باید قبل از ۵۵ سالگی شروع شود تا حد‌اقل ده سال تا زمان بازنشستگی فرصت رشد داشته باشیم و ترجیحا سن زیر ۴۵ سال، فرصت مناسبی برای اینگونه سرمایه گذاری هست و بانکها هم تمایل بهتری برای اعطأ وام خواهند داشت. اگر حساب س م س ف را به طور شریکی با اعضای خانواده تشکیل میدهید، در این صورت سن همه شرکا باید در نظر گرفته شود. چنانچه سن هر کدام از شرکا به سن بازنشستگی نزدیک باشد لازم است که تاثیر مالی ناشی از بازنشستگی آنها بر روی حساب س م س ف به طور جامع پیشبینی شده و راهکارهای مناسب در نظر گرفته شود.
تخفیف‌های مالیاتی
تحت قوانین س م س ف، تخفیف‌های مالیاتی مشخصی در مراحل مختلف منظور شده است. منجمله به آن بخش از در آمد شما که به این حساب واریز میشود فقط ۱۵ درصد مالیات تعلق میگیرد. اگر در سن بازنشستگی باشید هر درامدی که به حساب س م س ف بریزید بدون مالیات خواهد بود. و مهمتر از همه اینکه به در آمد ناشی از رشد سرمایه در این حساب، مالیاتی تعلق نمیگیرد.
خطرات احتمالی
همانند سایر سرمایه گذاریها، برای سرمایه گذاری در حساب س م ف س هم احتمال آسیب پذیری وجود دارد که علاقمندان به این سرمایه گذاری لازم است که با پیش بینی و برنامه ریزی مناسب، آمادگی برخورد با این مشکلات را داشته باشند. از عوامل تاثیر گذر در این مورد، کاهش اجاره‌های مسکونی و ناکافی بودن آن برای پرداخت هزینه‌های جاری، و افزایش نرخ بهره بانکی دو عامل بسیار مهم در این سرمایه گذاری به شمار میروند. به همین خاطر در برنامه ریزی س م س ف باید همیشه یک دامنه اطمینانی به عنوان پشتوانه مالی در نظر گرفتتا بتوان با حد اقل آسیب پذیری از شرائط بحرانی عبور کرد. به عبارت ساده تا زمانی که سرمایه کافی ندارید در این کار وارد نشوید و نکته آخر اینکه قبل از وارد شدن در این کار حتما با کارشناسان مالی و حقوقی مشورت نماید.
Self-Managed Super Fund (SMSF): حساب بازنشستگی خود مدیریتی
:منبع